Ekonomija

Bogatašima Beograd, ostalima hleb na vodi

Beogradski glas – Analiza tržišta nekretnina, autora Aleksandra Radivojevića, doktoranda Ekonomskog fakulteta, objavljena u poslednjem broju časopisa „Kvartalni monitor“, pokazala je da je broj godina rada neophodnih za kupovinu stana u Srbiji veći nego u bilo kojoj državi regiona. Takozvani globalni indeks balona na tržištu nekretnina, koji se izračunava kao količnik prosečne vrednosti novoizgrađene stambene jedinice od 60 kvadrata i prosečne godišnje neto zarade, već godinama je u stalnom porastu i 2018. iznosio je 17,8. No, kako navedeni pokazatelj podrazumeva da se za kupovinu nekretnine troši celokupna zarada, za realnije sagledavanje stanja koristi se korigovani indeks koji se dobija umanjivanjem zarade za troškove života. U tom slučaju računica kaže da je za kupovinu stana od 60 kvadrata u novogradnji stanovnicima Beograda potrebno 25,6 godina rada ili 6,8 godina više nego 2013. godine. Dakle, svake godine vladavine Aleksandra Vučića građani su od eventualne kupovine prosečnog stana dalji za po jednu dodatnu godinu rada.

Ali i ovakva slika je povoljnija od stvarne, budući da korigovani indeks ukazuje na broj godina koji je zaposlenoj osobi sa prosečnom platom potreban da kupi stan od 60 kvadrata pod uslovom da od neto plate mesečno izdvaja samo minimalan iznos koji će je održavati iznad linije apsolutnog siromaštva. Kako je prosečna cena kvadrata novogradnje u Beogradu u 2018. iznosila oko 2.000 evra, to praktično znači da, uprkos značajno većoj prosečnoj zaradi od ostatka Srbije, mnogim Beograđanima za kupovinu prosečnog stana nije dovoljan ni čitav radni vek.

Daleko je Čikago

Čak i oni koji rade u visokoplaćenim delatnostima, poput finansijskog i IT sektora, u nepovoljnijem su položaju u odnosu na kolege u razvijenim zemljama. Prema podacima švajcarske UBS banke, za kupovinu stana od 60 kvadrata bankar u Čikagu radi tri godine, u Milanu, Stokholmu i Frankfurtu šest, u Moskvi osam, u Njujorku i Tokiju 11, a u Beogradu čak 13 godina. Po ovom kriterijumu skuplji su samo London, Pariz i Hongkong, gradovi u kojima je vrednost nekretnina, prema analizi UBS banke, precenjena. Već sama ta činjenica, zaključak je analize Aleksandra Radivojevića, svedoči i o precenjenosti nekretnina u Beogradu, ali i u nekim drugim gradovima Srbije (Vrnjačka Banja, Novi Pazar itd.).

Da je takva ocena tačna, pokazuje i poređenje sa zemljama regiona. Ako bi se moglo očekivati da je najmanji broj godina za kupovinu prosečnog stana potreban u Zagrebu, budući da su tamo prosečne zarade znatno veće, nije logično da je Beograđanima za kupovinu stana iste kvadrature potrebno skoro dvostruko više godina rada nego stanovnicima Sarajeva, Skoplja i Podgorice, čije su prosečne zarade neznatno veće od ovdašnjih ili njima slične. Jedini razlog za to je, konstatuje Radivojević, previsoka prosečna cena novoizgrađenih stanova, koja je u Beogradu 2018. iznosila 248.058 dinara po kvadrat­nom metru, što je dva puta više nego 2007, kada je kvadrat u proseku koštao 113.813 dinara. U istom periodu potrošačke cene povećane su za 72,6 odsto, što znači da su cene stanova rasle za 26 odsto brže od rasta opšteg nivoa cena. Osim u prestonici, sličan trend prisutan je i u ostalim gradovima, pa je tako u 2018. u odnosu na 2011. kvadrat novogradnje najviše poskupeo u Vršcu (59 odsto), gde su inače stanovi među najjeftinijim u Srbiji, potom u Smederevu (54 odsto), Beogradu (36 odsto), a rast cena kvadrata od tridesetak i više procenata registrovan je i u Gornjem Milanovcu, Vrnjačkoj Banji, Pirotu, Čačku, Šapcu, Subotici, Novom Sadu…

Kako rast cena novoizgrađenih stanova nije ograničen na Beograd, a nije ni najveći u Beogradu, Aleksandar Radivojević procenjuje da, uprkos trenutno precenjenoj vrednosti, u narednom periodu ne bi trebalo očekivati značajniji pad cena novoizgrađenih kvadrata stambenog prostora. Tim pre što je isplativost rentiranja stanova u Beogradu veoma visoka. Sa 23 godine, koliko je potrebno da se izdavanjem stana vrati novac uložen u njegovu kupovinu, Beograd bi na listi UBS banke zauzeo odlično sedmo mesto, kao grad u kome je rentiranje isplativije nego u mnogim važnim svetskim prestonicama.
 

Virtuelni građevinski bum

Prema podacima Republičkog geodetskog zavoda (RGZ), u prvoj polovini 2019. u Srbiji je registrovano 47.000 prometa nekretnina, što je za 1.000 manje nego u istom periodu 2018, ali je zato vrednost obavljenih transakcija sa 1,6 porasla na 1,8 milijardi evra. Najveći promet (995 miliona evra, rast od 20 odsto) zabeležen je u Beogradu, na drugom mestu je Novi Sad, a slede Niš, Pančevo, Kragujevac. Podaci RGZ kazuju da je prosečan rast cena u starogradnji iznosio od šest do osam, u novogradnji oko 13 odsto, a najveći skok zabeležen je u prometu komercijalnih nekretnina – sa 119,7 na čak 725 miliona evra. Radi se o logičnoj posledici činjenice da prinosi na ulaganja u komercijalne nekretnine iznose od osam do devet odsto godišnje, što je znatno više od prinosa na ulaganja u stanove koji na godišnjem nivou ne prelaze od tri do četiri procenta.

Najskuplja nekretnina, stan od 98 kvadrata u naselju Beograd na vodi, plaćen je 7.111 evra po kvadratu ili ukupno 696.888 evra. I to u kešu, kao što je plaćeno i 65 odsto ostalih prodatih nekretnina, što je sasvim u skladu sa podacima FAFT-a, međuvladine organizacije za borbu protiv pranja novca i finansiranja terorizma, koja je u više navrata ocenila da se pranje novca u Srbiji  najčešće obavlja kroz kupovinu nepokretnosti, izgradnju i adaptaciju građevinskih objekata. Otuda je i izgradnja stanova već godinama jedan od najunosnijih poslova jer proizvodna cena kvadrata koja se, po podacima Građevinske komore Srbije, a zavisno od opremljenosti i materijala, kreće od 420 do 900 evra, ostavlja mnogo prostora da se „ugrade“ davaoci raznih usluga, kao što je opremanje zemljišta, projektovanje, komunalne usluge itd. Iako ovo dodatno „nadziđivanje“ neretko nadmaši proizvodnu cenu, broj tajkuna i tajkunčića i obim njihovih (ne)legalnih poslova još uvek je dovoljno veliki da isfinansira konačne prodajne cene koje su, kao što smo videli iz ovde pomenute ekonomske analize, definitivno precenjene.

A precenjene su upravo zbog najezde sumnjivih privatnih investitora bliskih vlasti, koji na svakoj slobodnoj parceli u Beogradu, potpuno neplanski, podižu zgrade problematičnog kvaliteta i sumanutih dimenzija, opterećujući postojeću infrastrukturu do granica pucanja. A pre svega i najviše zbog kriminalno netransparentne izgradnje elitnih naselja, čiji je sinonim Beograd na vodi, „grad“ koji je infrastrukturu oteo fantomkama, a potencijalne kupce, koji se kao zainteresovani često javljaju tek nakon prijateljskih saveta iz Poreske uprave, „nagrađuje“ bespovratnim avansom od 1.000 evra. I prodaje im makete stanova čiju izgradnju sami finansiraju.

U takvoj stanogradnji, tom virtuelnom građevinskom bumu, multiplikatorske povoljne efekte koji su uče iz osnova ekonomije osećaju samo bogati i lojalni. Za običnu raju tu mesta nema. Osim ako nisu pripadnici BIA ili MUP-a ili ako ne reše da se presele u Požarevac ili Zaječar.

Ceo tekst pročitajte u štampanom izdanju Beogradskog glasa!

Direktno

Beogradski glas

Dobra vest

Naslovna za sredu 12. 02. 2020.

Loša vest

Uzbunjivač

Beogradski glas

Podržite nas. Lajkujte našu Facebook stranicu

 

Like!